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这次降准后,能带动房价上涨吗?

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这次降准后,能带动房价上涨吗? 理财投资


上周五股市收盘后,央行宣布将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5%个百分点,并额外在一定范围定向降准1个百分点,合计将释放9000亿元长期资金(全面降准8000亿,定向降准1000亿)。本次全面降准是今年来的第三轮降准,代表政府这次用货币政策刺激实体经济的决心很大。所以这次降准,写篇文章来叨叨。我以前已经在文章里多次普及过“降准”的概念,但为了照顾新来的读者, 在这里重新再解释一次什么是”降准”。首先大家要明白一件事,我们每次去银行存钱,银行是不敢、也不能把我们储户所有的钱都拿出去放贷的,因为要防止将来储户集中提现而产生的挤兑风险。所以央行规定,每次银行收到储户的钱之后都要上缴一部分给央行,比如每收到100块就要上缴15块,这部分钱就是准备金。而降准就是“降低上缴金额”的意思。以前要求银行要上缴13.5%比例的准备金,也就是每收到储户100块钱的存款就要先上缴13.5元给央行,剩下的86.5元才可以拿出去放贷。现在13.5%的比例下调到13%,也就是说以后每收到储户100块钱,只需上缴13元就行了。别小看只降了0.5%,对银行来说,可是多了很大一笔钱。那银行主要的赚钱模式是什么呢?我以前专门写过一篇《银行是怎么赚钱的》的文章,其中一项最简单粗暴的赚钱方式就是“赚取利息差”。比如我们去银行办理五年期存款,银行只给我们2.75%的年化利息。而银行把这笔钱放贷出去,借给那些买房的人,却收取对方4.9%以上的利息。所以银行就是这样空手套白狼利息差的。所以,降准对银行业算利好。银行钱多了,那对企业与贷款买房的人也是利好,因为大家更容易向银行贷到款、借到钱了。从历史经验看,每次降准之后,房地产受益最大,但这次可能不一样了。不久前,银保监会23号文件对房地产信托严监管,严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。接着叠加新的LPR报价机制增加5年期LPR利率。也就是说,在这次降准前,房地产融资手段已经被严格限制,政府不想让银行再借钱给房地产了。所以降准后即使市场上钱多了,也很难流进楼市。而且以后房贷的利息可能会越来越高,现在已经有很多城市连一套房的贷款利息都上涨了 。所以这次降准对房地产来说,受益十分有限。目前的政策仍没有放松,仍然坚持“住房不炒”原则。那为什么经济都这样了,国家还不愿意放开对房地产的调控呢?其实最主要的原因就是在防范整体的房地产市场金融风险。我们整天说哪哪哪房价贵,但这个贵怎么衡量呢?假设A国家的房子一平方要10万块人民币,而B国家房子一平方12万块人民币,你能说B国家的房价更贵吗?不准确。因为如果B国家的居民平均年收入是12万,A国家居民平均年收入是6万的话,那其实A国家的房价更贵。如果根据这个指标来计算的话,那目前香港的房价是全世界最贵的,接下来就是北京、深圳了。所以亚太的房价居于世界之巅,而中国四大城市的房价又居于国内之巅。更要命的是,四大城市的房屋出租收益率还低的惊人。比如深圳、北京一套市值1000万的房子,每年只能出租到十二三万左右,收益率只有1.2%左右。前两年厦门房价在下跌之前,出租收益率曾创下了全国最低记录,也就是1%。这个收益率连银行的保本存款利息都赶不上。有多套房子且又是贷款月供的人,想靠以租养贷肯定是行不通的。之所以敢炒房就是打算等将来房子上涨,把它甩卖给下一个接盘侠。但如果房价一直不涨、卖不出去的话,那将来先崩的就是炒房者这类人群。因为不仅每月还款压力大,每年还要眼睁睁的看着自己2%的亏损,久了肯定撑不住。 (无风险的国债利息是3.2%,再减去1.2%的租金收益,那就是2%。所以将来房价不需要跌,只要保持横盘不涨不跌,这群人就先撑不住了。现在这种情况已经很明显了,市场早已经是买方市场了。也就是说很多房东的房子挂了半年都卖不出去,除非房东愿意低于市场价出售,否则很难卖出去。如果你是买方,现在去看房,可以故意试探一下中介,看他老不老实。比如你可以问他现在市场行情如何。如果他跟你说现在市场很好,且不承认房价下跌,甚至跟你说买房的人很多很多,那这个中介你可以换掉了。(这种人为了成交,什么话都敢讲,将来指不定还会有什么坑)而如果中介跟你诉苦,说现在房子不好卖,叫你不用急,大胆跟房东砍价,那这种中介可以留下。以上是我上段时间去市场调查后的真实体验。在各行各业的人当中,我应该是跟房地产中介这类职业的人打过最多次交道的了。所以,这就是为什么今年经济都这样了,国家还坚决不让资金流入房地产的原因,因为一旦泡沫吹爆了,那将民不聊生,后果将非常严重。那些还没买房或买不起房的人千万不要以为中国房地产崩盘了就能买的起房,因为如果真有那一天的话,那大家可是一起遭殃的,比如到时会出现大面积的降薪、失业……想靠推倒社会重建新的社会体系、从而提高你的社会阶层是不可能的。假设你现在与某人相差3个财富等级,将来就算社会推倒重建,你仍与他相差3个等级。虽然到时大家都没钱了,但他的能力、人脉、资源、思维……不会消失,很快他又会再次与你拉开差距。所以在自身能力没提升的情况下,想靠外部因素实现弯道超车是不现实的。扯的有点远,就点到为止吧。总的来说,这次的货币政策并没有“全面灌水”,而是向市场传递货币宽松政策信号,也就是说国家有稳定经济的信心。至于房地产的话,已经在降准之前建好堤坝了,为了就是防止市场的钱再次流进房地产。

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