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戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权:中国超大市场永存吸引力(2)

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赵锦权接着说,“中国内地的营商环境是它们最不了解的地方,我们希望能够帮助他们更好地认识中国内地市场,发掘其公司的特点,协助它们做好这些事情。戴德梁行的经验就是能够助力他们的优势,我们公司的客户有三个层面,一是外商,二是内地企业,还有一个是政府。我们就好像是协调人一样,把三方融合在一起,为他们解决困难,让大家都能更好地获取自己的利益。所以戴德梁行用自己的专业服务,引进了一大批知名客户,使它们从此在中国市场常驻。”

戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权:中国超大市场永存吸引力

内地房地产证券化还有发展空间

房子可以买、可以卖、可以住,当房子与证券结合在一起,就变成了房地产资产证券化,简而言之,就是将房地产投资直接转变成有价证券的形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即把直接房地产投资转化为证券投资。

戴德梁行提供的统计数据显示,截至2019年7月,内地类房地产信托投资基金(类REITs)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业物业抵押贷款资产支持票据(CMBN)市场规模超3000亿元,并在2019年上半年保持快速增长势头。赵锦权告诉记者,截至2018年底,戴德梁行已参与发行了内地房地产资产证券化项目45单,发行规模达到1117亿元。

赵锦权表示,“商业地产不同于住宅开发,具有投资规模大,回收周期长的特点,使得其对资金的要求非常高,房地产资产证券化作为盘活存量资本的重要举措,能激励企业提升资产运营管理水平。”

同时,赵锦权也向记者强调,“在房地产资产证券化市场不断成熟的过程中我们也注意到,一些发行人在产品存续期间已不再满足于稳定的商业地产运营收入支付产品本息,而是在主动资产管理、物业翻新改造、价值提升等方面尝试创新,不断向境外标准REITs看齐,这也是房地产资产证券化为内地商业地产运营带来的正面变化。”

但赵锦权坦言,当下内地的房地产证券化还没有达到国际水平。

他解释道,国际标准的REITs,内地还没有真正做出来。“国际标准的REITs没有年期界限,但是内地的类REITs和CMBS被要求必须要在一定期限里赎回,这就会出现一些到期后还不能赎回的情况,所以违约的机会和风险依旧不小。”

赵锦权表示,“在这方面,如果中国内地市场可以真正发展REITs,这对于整个中国的资本市场来说是有好处的。因此,REITs和房地产证券化还有继续发展的空间。”

戴德梁行大中华区行政总裁赵锦权:中国超大市场永存吸引力

非常看好湾区逆势增长前景

2017年7月1日,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署,几乎同一时间,戴德梁行专门成立了粤港澳大湾区服务平台,整合戴德梁行在全国乃至全球的资源服务,提供跨区域、跨业务线的一站式服务。

随着大湾区的发展,2018年戴德梁行在深圳的业务量同比增长达到52%,香港紧随其后达到42%。赵锦权告诉记者,这么多的业务增长恰恰说明了大湾区的潜力正在被发掘,越来越多的企业正在进入大湾区。

他向记者解释道,“粤港澳大湾区是国家发展蓝图中的重大战略部署,拉动着中国经济持续增长。不同于多数湾区经济体单一的中心城市带动,粤港澳大湾区确立了港、澳、广、深四大中心城市,其中港广深三城的GDP均超2万亿人民币,成为拉动大湾区发展名副其实的中坚力量。”

大湾区的模式是“9+2”,每一个城市都有自己的特色,也有自己的特色产业,如深圳的互联网产业、香港的金融产业、东莞的制造业等。这些城市在发展自身的基础上,开展了产业融合,如广佛同城、深莞产业对接等。“这种城市产业的融合为大湾区建立了良好的科创产业发展的产业链,也带动了科创产业的坚实发展。”赵锦权说。

赵锦权认为,房地产市场要想持续发展需要产业配合。“只做房地产,而没有产业配合的话,房地产不能持续。这也是国家政策里用到的方法,不论是大湾区还是长三角,都是用整个产业去带动经济”。赵锦权还分析道,当下大湾区的快速发展还得益于基建联通,这让湾区形成更为自由、高效流动的网络。他表示,在大湾区规划之前,珠三角城市群多年来的融合发展已经取得一定成绩。除已开通的南沙大桥、港珠澳大桥、广深港高铁等项目外,穗莞深城际预计2019年全线通车、深中通道计划2024年通车。与此同时,世界级的港口群与机场群都在大湾区,这都将提升大湾区的发展速度和沟通效率。

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