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2019年买新房是不是正确的决定?

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财理财小提示:2019年买新房是不是正确的决定?

19年买房,以后是否会贬值,这个从过往历史来看,过去三十年,买房贬值或者后悔的人,只有在极少数时间,比如08-09年,14年,而从后面的时间和房产价格来看,都是大赚。

 2019年买新房是不是正确的决定?

这个问题可以从两个方面来看,第一,房价是否19年之后会大幅下跌,大幅下跌的后果是什么?第二,房价是否会继续持续上涨?

首先,看房价大幅和长期下跌对我国的影响来看房价大幅下跌,对谁有影响以及影响如何?

因为我国目前,房产作为国家支柱产业,不仅仅关系到土地财政,关系到建材行业以及建筑产业,也关系到家电等一系列下游产业,更有甚者,主要关系到金融银行体系。

银行等金融体系,从房地产开发贷,拍下土地,到建设贷,建筑房产,再到房产进入销售的按揭贷款,以及之后的装修贷和再之后的以房产为抵押物的抵押贷款,可以说,银行基本上以方便和土地为质押的金融贷款居民贷款的比重非常大,更不要说地方城投的贷款也是以土地作为主要质押物的贷款。

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那么,如果房产价格大幅下跌或者长期大幅下跌,带来的是银行抵押价值的大幅下降。按照官方的说法,银行的抵押物可以承受30%的房价下跌而不出现危机,事实上,银行资金是活动流动,也就是说,后续持续的存款持续的贷款需要房价和抵押物的价值基本稳定,如果房价大幅下跌则因为相当于定投的原理,银行初期因为最后生成的住房类贷款的权重小,早期的权重大,那么,其抵押物净值下降没那么快覆盖到银行系统的资产负债表,而只是因为段供,导致尾端的开始出现坏账,其后果只是银行的流动性开始恶化收缩,资本金开始出现压力(压力而不是显示的资本金不足),那么银行就会收缩流动性管理,或者央行就会不断降低存准金率,完成货币供应持续上升而出现人民币持续贬值,反过来继续引导房价下降,进入恶性循环。

而长期(对应的是短期和暂时性房价下跌)持续下跌,则上述链条恶化的速度持续加快,最终导致房产的交易流动性出现问题,而使得银行的抵押物失去流动性(如同股票跌停板,没人买卖)而失去交易流动性则会是银行抵押物价值无法兑现和无法按照公允值入账,类比股票暴雷停牌后基金无法按照停牌前的价格评估净值,只能按照最大跌幅评估净值,往往会往下下调30-50%,到市场具备交易流动性时再次评估。

那么,就会导致银行资产负债表的资产端出现急剧快速的下降,从而导致银行进入亏损,银行股集体暴跌,使得股市出现暴跌,同步引发汇率出现暴跌,再反过来影响房价下跌更加加快,再反过来影响银行资产负债表。

因此,总结起来,房价长期大幅下跌,影响的是整个国家的金融体系,主要包含银行信托和地方城投债以及地方政府的资产负债表。其次,更加长远地影响汇率和经济形势以及就业形势。

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而房价持续上涨,则相反地,相当于15年股灾前的股市,因为房价更快地上涨,其上涨速度就会失去控制,越涨越快,最后失去交易流动性引发崩盘,正如15年股市一样崩盘,其影响的链条逻辑和房价下跌影响的链条逻辑完全一样。

因此说,19年买房,是否会遭遇贬值,总体来看,属于国家战略层面的事,即既不允许大涨,也不许大跌,因为涨和跌的未来后果是一样的。再反过来说,如果19年买房者遭遇贬值和房价未来大跌,没有买房的人或者目前持有房产的人,和19年买房的人一样是受害者,只不过比19年买房者迟一步受到系统性金融风险和全面性金融风险的影响,包括房价和汇率,以及银行金融体系,最终影响国家金融战略。

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