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大部分限售板块的二手市场并不热

发布时间:2021-04-01 15:24银行理财 评论

很多朋友在关注《大部分限售板块的二手市场并不热》,下面带大家一起来阅读吧!

大部分限售板块的二手市场并不热

周末去了趟临安某楼盘售楼处,本以为不会有太多人,结果到现场惊呆了:售楼处挤满了人,置业顾问站在沙盘上用喇叭喊着。现在连临安都热成这样了,杭州楼市怎么了?”

一位粉丝向小西发来如上的信息。

恐慌,可以用来真实代表最近杭州楼市的状态。环杭楼市的突然升温是其中之一的表现。不过观察杭州市区的楼盘,感觉则会更明显一些。

近日小西跑了杭州不少楼盘,可以发现,一些曾经“流摇”或者甚至有些难卖的楼盘,都呈现出了“供不应求”的趋势。就连工作日的下午,售楼处都挤满了购房者,而这样的景象,小西只在2016年限购前夕看到过。

另一方面,限售楼盘的增加,也体现出当前楼市热度的非同一般。当然,限售又是一个信号,再次增加了不少购房者内心深处的恐慌,就目前来说,很多人已无暇考虑房子本身或自己的真实需求,而是只想赶紧上车。这是一个死循环,接下去,会有更多限售楼盘的出现。

大部分限售板块的二手市场并不热

不过,限售楼盘真的都有利可图吗?简单来说,都与二手房有倒挂吗?限售楼盘所在的板块二手房库存情况如何?

小西对截至3月22日出现的35个限售楼盘,其中包括红盘限售和中签率低于10%的限售,进行了统计,得出了一些结论。

大部分红盘已没有明显倒挂差

小西统计了35个限售的楼盘,根据透明售房网上显示的板块成交均价,对比其新房均价,可以发现,大部分楼盘已经没有明显的倒挂差。

从现有数据来看,倒挂差最大的楼盘为萧山经济技术开发区的招商博奥花宸里,新房精装均价为33172元/㎡,而板块二手房均价为40570元/㎡,也就有了起码7398元/㎡的倒挂差,即使算上5年的限售资金成本,购房者也仍有溢价的空间。

其次,倒挂差较大的是三墩的建发金辉紫璋台以及招商融信天澜,新房精装均价都为28100元/㎡,而板块均价为32910元/㎡,之间存在4810元/㎡的差价,若按照90㎡来计算,则已经至少有了45万元的红利。

另外,三墩作为当前热门成交的板块之一,由于价格较低,还有星洲二小学区的助力等,二手房成交价格甚至超过了4万元/㎡。这肉眼可见的收益使得这两个楼盘一“出生”就被定义为了红盘。并且,即使在限售5年的条件下,也难以冷却购房者的热情,两个楼盘最终中签率都处在较低的水平。

还有未来科技城的远洋西溪公馆,新房均价为32803元/㎡,透明售房网好找房显示其所在板块二手房均价为35490元/㎡,差价2687元/㎡。

不过,由于西溪公馆为毛坯交付,加上装修成本,均价将超过板块二手房平均水平。而根据未来科技城目前不少次新房的成交价格,西溪公馆仍有溢价空间。

大部分限售红盘板块二手房并不热

整理后可见,这些限售楼盘所在的板块,大部分在二手房市场都没有较为活跃的表现。如备受关注的未来科技城,据当地的中介表示,最近的日子并不好过。

“新房市场‘万人摇’,二手房却鲜有人问津。”一位经纪人告诉小西,自己今年来还没开过未来科技城的单,看着别的热门板块的同事,有的甚至坐在店里都有接不完的单子,自己别提有多羡慕了。

该经纪人认为,未来科技城板块的关注度很高,但是区域内的配套较新,大部分二手房都是未满5年的次新房,购买需要缴纳不菲的增值税。

更重要的是,未来科技城板块目前的二手房定位比较尴尬。6万元/㎡的均价已经攀上改善的高度,也有三甲医院的规划,但唯一缺少的是知名学区的助力,使得购房者的目光被转移。

事实上,纵观整个杭州二手房市场,热门的板块都离不开“学区”的因素。没有名校学区的光环,就只能遭受13万套挂牌房源的挤压。

存在同样问题的城东新城,在此前,就连新房市场也都不瘟不火。不过这一轮市场普涨,城东新城也终于被带动起来。不过,在二手房市场可选余地大的环境下,城东新城仍然不是购房者们的首选。

大热的南星桥和江河汇板块,今年的二手房成交量也是寥寥无几。当地的经纪人表示,已经高达16万元/㎡的南星桥二手房,成交量下滑也是理所应当的。而在新房市场表现优秀的江河汇板块,房东都出现惜售的心态,二手房成交量也受到影响。

目前,二手房市场较为热门的,并且拥有限售红盘的板块只有三墩和勾庄。

“限售”到哪里才是个头?

3月27日,杭州市规划与自然资源局官网发文,拟定于4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。同时发布的还有一则国有建设用地使用权出让预公告,集中供地57宗,全部为涉宅地块,预计4月出让。而这57宗宅地能缓解当前杭州楼市的恐慌情绪吗?

很难。

从供应力度看,相比2020年全年出让的115宗宅地,此次集中出让已经达到去年总量的一半。另外,今年1月和2月共计出让35宗宅地,今年全年土地供应量超过去年已是板上钉钉的事情。

而事实上,目前杭州还至少有超过20万张房票,加上每个月还在不断增加的新杭州人房票,也许以上宅地根本无法填补缺口。

不过,若是在一个平静的楼市里,并非所有房票都会进入市场。但在当前恐慌情绪的催使下,不仅上述房票,甚至还有人会刻意创造更多房票来“赶着上车”。

如何解除大众的恐慌情绪,这是一个宏大的命题,反正就目前来看,“限售”,仍然看不到头。

大部分限售板块的二手市场并不热

周末去了趟临安某楼盘售楼处,本以为不会有太多人,结果到现场惊呆了:售楼处挤满了人,置业顾问站在沙盘上用喇叭喊着。现在连临安都热成这样了,杭州楼市怎么了?”

一位粉丝向小西发来如上的信息。

恐慌,可以用来真实代表最近杭州楼市的状态。环杭楼市的突然升温是其中之一的表现。不过观察杭州市区的楼盘,感觉则会更明显一些。

近日小西跑了杭州不少楼盘,可以发现,一些曾经“流摇”或者甚至有些难卖的楼盘,都呈现出了“供不应求”的趋势。就连工作日的下午,售楼处都挤满了购房者,而这样的景象,小西只在2016年限购前夕看到过。

另一方面,限售楼盘的增加,也体现出当前楼市热度的非同一般。当然,限售又是一个信号,再次增加了不少购房者内心深处的恐慌,就目前来说,很多人已无暇考虑房子本身或自己的真实需求,而是只想赶紧上车。这是一个死循环,接下去,会有更多限售楼盘的出现。

大部分限售板块的二手市场并不热

不过,限售楼盘真的都有利可图吗?简单来说,都与二手房有倒挂吗?限售楼盘所在的板块二手房库存情况如何?

小西对截至3月22日出现的35个限售楼盘,其中包括红盘限售和中签率低于10%的限售,进行了统计,得出了一些结论。

大部分红盘已没有明显倒挂差

小西统计了35个限售的楼盘,根据透明售房网上显示的板块成交均价,对比其新房均价,可以发现,大部分楼盘已经没有明显的倒挂差。

从现有数据来看,倒挂差最大的楼盘为萧山经济技术开发区的招商博奥花宸里,新房精装均价为33172元/㎡,而板块二手房均价为40570元/㎡,也就有了起码7398元/㎡的倒挂差,即使算上5年的限售资金成本,购房者也仍有溢价的空间。

其次,倒挂差较大的是三墩的建发金辉紫璋台以及招商融信天澜,新房精装均价都为28100元/㎡,而板块均价为32910元/㎡,之间存在4810元/㎡的差价,若按照90㎡来计算,则已经至少有了45万元的红利。

另外,三墩作为当前热门成交的板块之一,由于价格较低,还有星洲二小学区的助力等,二手房成交价格甚至超过了4万元/㎡。这肉眼可见的收益使得这两个楼盘一“出生”就被定义为了红盘。并且,即使在限售5年的条件下,也难以冷却购房者的热情,两个楼盘最终中签率都处在较低的水平。

还有未来科技城的远洋西溪公馆,新房均价为32803元/㎡,透明售房网好找房显示其所在板块二手房均价为35490元/㎡,差价2687元/㎡。

不过,由于西溪公馆为毛坯交付,加上装修成本,均价将超过板块二手房平均水平。而根据未来科技城目前不少次新房的成交价格,西溪公馆仍有溢价空间。

大部分限售红盘板块二手房并不热

整理后可见,这些限售楼盘所在的板块,大部分在二手房市场都没有较为活跃的表现。如备受关注的未来科技城,据当地的中介表示,最近的日子并不好过。

“新房市场‘万人摇’,二手房却鲜有人问津。”一位经纪人告诉小西,自己今年来还没开过未来科技城的单,看着别的热门板块的同事,有的甚至坐在店里都有接不完的单子,自己别提有多羡慕了。

该经纪人认为,未来科技城板块的关注度很高,但是区域内的配套较新,大部分二手房都是未满5年的次新房,购买需要缴纳不菲的增值税。

更重要的是,未来科技城板块目前的二手房定位比较尴尬。6万元/㎡的均价已经攀上改善的高度,也有三甲医院的规划,但唯一缺少的是知名学区的助力,使得购房者的目光被转移。

事实上,纵观整个杭州二手房市场,热门的板块都离不开“学区”的因素。没有名校学区的光环,就只能遭受13万套挂牌房源的挤压。

存在同样问题的城东新城,在此前,就连新房市场也都不瘟不火。不过这一轮市场普涨,城东新城也终于被带动起来。不过,在二手房市场可选余地大的环境下,城东新城仍然不是购房者们的首选。

大热的南星桥和江河汇板块,今年的二手房成交量也是寥寥无几。当地的经纪人表示,已经高达16万元/㎡的南星桥二手房,成交量下滑也是理所应当的。而在新房市场表现优秀的江河汇板块,房东都出现惜售的心态,二手房成交量也受到影响。

目前,二手房市场较为热门的,并且拥有限售红盘的板块只有三墩和勾庄。

“限售”到哪里才是个头?

3月27日,杭州市规划与自然资源局官网发文,拟定于4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。同时发布的还有一则国有建设用地使用权出让预公告,集中供地57宗,全部为涉宅地块,预计4月出让。而这57宗宅地能缓解当前杭州楼市的恐慌情绪吗?

很难。

从供应力度看,相比2020年全年出让的115宗宅地,此次集中出让已经达到去年总量的一半。另外,今年1月和2月共计出让35宗宅地,今年全年土地供应量超过去年已是板上钉钉的事情。

而事实上,目前杭州还至少有超过20万张房票,加上每个月还在不断增加的新杭州人房票,也许以上宅地根本无法填补缺口。

不过,若是在一个平静的楼市里,并非所有房票都会进入市场。但在当前恐慌情绪的催使下,不仅上述房票,甚至还有人会刻意创造更多房票来“赶着上车”。

如何解除大众的恐慌情绪,这是一个宏大的命题,反正就目前来看,“限售”,仍然看不到头。

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