欢迎访问财理财—分享适合普通家庭的理财方法!

财理财

您现在的位置是:财理财 >

股票分析

光明地产(600708)拟融资22亿元 几百亿的销售去哪了?

发布时间:2021-05-27 11:48股票分析

  光明地产(600708)拟融资22亿元,几百亿的销售去哪了?光明地产拟融资金额不超过人民币22亿元,融资期限不超过十年,融资成本不超过4.9%/年。我们不禁要问,光明地产几百亿的销售去了哪里呢?

光明地产股票600708

  5月25日,光明房地产集团股份有限公司(下称“光明地产”)董事会全票通过了《关于公司拟通过债权投资计划开展融资的议案》。本次融资方案的主体是光明地产,融资金额不超过人民币22亿元,融资期限不超过十年,融资成本不超过4.9%/年。控股股东光明食品将提供担保,用途为西虹桥冷链物流园项目相关支出、债务结构调整等。

  对于盈利能力下滑、业绩不振、连踩3条红线的光明地产来说,能以4.9%的成本融到资金,与其背靠上海国资委有着决定性的关系。若非如此,光明地产的流动性或将面临较大危机。

  王小二过年 一年不如一年

  光明地产前身是成立于1988年的上海农口房地产联合开发经营总公司,背靠上海国资,后于2015年6月与海博集团完成重组上市,因此我们主要参考上市公司2015年以后的数据。

  年报显示,2015年至2020年,光明地产的销售额分别为114.3亿元、145.3亿元、236.62亿元、244.59亿元、266.4亿元和326.68亿元。年复合增长23.4%,不仅错过了2015-2018年的销售大牛市,还出现了明显的销售并未兑现业绩的情况。

  即使我们按照预售2年后结转交房的情况考虑,光明地产近两年的营收持续下滑,并明显低于此前几年的销售额。此外,公司账面的合同负债从2015年的60亿左右升至今年1季度末的161亿元,前后仅增长100亿的规模,并不足以填补过去几年营收与销售之间的差额。这里可能存在的情况,是光明地产的销售数据并不可靠。

  光明地产不光营收逐年下滑,归母利润的下滑幅度更大,从2017年的19.47亿元,下滑至2020年的1.07亿元,下滑幅度高达94.5%。归属于上市公司股东的扣非净利润为-5.86亿元,同比下降224.26%。这是光明地产2015年重组以来,扣非净利润首次为负。

  我们不禁要问,光明地产几百亿的销售去了哪里呢?

  盈利能力崩塌 资产跌价接二连三

  “房住不炒”的调控、三道红线的融资政策、金融机构对地产融资的限制,都预示着房地产行业粗放发展的时代早已过去。尤其是今年来22个城市“两集中”的供地方式,出来的拿地条件包括:限定最高价,竞拍自持不限制,强制商业比例,强制开发节奏,强制固定投资,这对于地产行业的利润率来说,是一个巨大的打击,而对于并无明显规模效应且具备明显管理优势的中小房企来说,更是致命的打击。

  在这种环境中,光明地产本就明显滑坡的利润率,或将面临更大的压力。

  过去6年的数据显示,光明地产的毛利率从25%左右的水平滑落至2020年的19.19%,以及今年1季度的7.44%,而净利润率则更是崩塌至2020年的0.89%,今年1季度的0.09%,挣扎在亏损的边缘。房价稍有波动,光明地产就将面临亏损的风险。

  光明地产的盈利能力下滑,本质是项目开发竞争力弱的缘故。这不仅会导致毛利率下降,还会引起更高的费用率,以及拿错地之后的资产、存货跌价损失。

  2020年,光明地产计提的存货跌价准备达3.76亿元,影响2020年归属于母公司的净利润3.09亿元。而在2018年、2019年,公司房地产及配套板块和物流板块计提存货跌价准备分别为7.66亿元、2.53亿元。

  连踩3条红线 资金缺口超百亿

  除了此次西虹桥冷链物流园项目的融资外,光明地产在此前的4月23日发布公告称,为满足公司经营发展资金需求等,拟申请开展不超20亿元供应链资产支持证券业务和不超50亿元的供应链定向资产支持票据业务。

  事实上,光明地产需要更多的资金。截止2020年底,光明地产三道红线全部踩线,剔除预售款后的资产负债率为79.3%,净负债率为188.5%,现金短债比为0.49。2021年一季报财报显示,公司短期债务又增加到了193.24亿元,而同期货币资金降至75.14亿元,资金缺口超过百亿。

  对于盈利能力下滑、业绩不振、连踩3条红线的光明地产来说,能以4.9%的成本融到资金,与其背靠上海国资委有着决定性的关系。若非如此,光明地产的流动性或将面临较大危机。

  而最终,光明地产的还款还时来自于自身的业务发展,最直接的就是销售回款。

  今年1季度,光明地产的签约销售金额为80.39亿元,同比增长217.75%,仍未能改变公司短期的流动性危机。而参考公司目前的土地储备来看,2017-2020年,光明地产新增土地储备分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米,2020年拿地有所放缓。克而瑞数据显示,截止去年底,光明地产的土储建面709万平米,货值为1220.7亿元,仅够未来3年的销售储备,并不是十分充裕,且项目质量参差不齐。

  而光明地产的大本营上海即将迎来首次集中供地,光明地产能否有所上斩获,即使拿地,后续的盈利如何,都有待观察。

  没有利润的规模是虚假的,亏损的拿地是价值陷阱。对于光明地产来说,面临的生存环境更加复杂,三道红线何时能摆脱,仍有巨大的不确定性。

标签: 个股分析